光大证券网上行情:观点地产网 易小迪创办阳光100已有二十余年时间

2021-10-30 00:30:26 by Admin 鸡蛋qh
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过去这些年,易小迪被外界贴上了“佛系”的标签,但抽丝剥茧可以发现,阳光100并非“看淡一切”,易小迪也在努力创新与改变。

据了解,在地产行业进入深度调控的这些年,房地产企业过往的发展模式难以为继,身处其中的阳光100宣布转型非住宅,从物业开发商向物业运营商转型。

与此同时,阳光100不断通过与网红、明星们的合作,将业务范畴扩大。这一次,易小迪将触角延伸到了物业和社区商业。

10月20日,阳光100集团与TST淘不庭签署战略合作仪式。按照签约仪式上的说法,双方将在物业服务和社区商业方面合作,淘不庭以阳光100为敲门砖,发展社区商业,而阳光100则借淘不庭的电子商业、直播带货优势,为业主提供服务。

随后,观点地产新媒体致电阳光100相关人士,该人士仅表示,上述签约还未有实质性的战略和进展。

事实上,自2014年上市以来,阳光100的战略与业务范畴几乎换了一遍,其中也不乏网红、明星的身影。过往,阳光100聚焦二三线城市,当下则主要在长三角、珠三角、环首都经济圈外围城市布局;过往,阳光100聚焦公寓、住宅,当下则不断向文旅、商业等多个方向转型。

转型与创新不易,但易小迪对转型这件事依旧坚定,在2020年3月的业绩会上,他曾表示,“我们走了一条最难的路,但这是一条最有前景的路,一开始就不容易。”

试错

这个世界没有不败的神话,只有永不言败的精神,和不断试错的过程。

从教书先生到创办印刷厂、涉猎房地产;从万通分家,到创立百货、重回地产……易小迪骨子里就有探索与尝试的基因,他的地产旅途,又何尝不是一次一次的试错过程,但试错的成本可能是一个地产人的“宽路”与一个企业的发展前景。

时间来到1992年,那时,易小迪才28岁,他只身前往广西,创立了广西万通,这是阳光100的前身。

时代给予契机,那一年,市场上还出现了碧桂园、保利、绿地以及建业等众多房企,他们与阳光100踏上同一条起跑线,而杨国强、张玉良、胡葆森与潘石屹、易小迪等“92派”也成为了活跃在房地产市场中的关键人物。

三十年前,没有谁能够预测未来房地产的发展,更没有谁敢打包票称“某某房企宇宙第一”。但在那个年代,以“万通”之名,收获少许名气的潘石屹、易小迪成为了地产马拉松的种子选手。

老潘和小易同样不负众望,前者流连于微博、访谈、影视剧,连同他的SOHO中国大获人气;后者经营的阳光100抓住了一二线城市房改后的机遇,2003年创下40亿元的业绩,跻身行业十强,巅峰时期,更与王石的万科比肩。

但岔路口出现在2003年,彼时,中国土地市场推行招拍挂制度后,万科、保利等房企在一线城市掘金,易小迪剑走偏锋,将目标锁定在了三四线城市。

三四线的探索过程,并没有带来预期效果,反而让这个长跑选手开始掉速。17年后,碧桂园已经发展成为近六千亿销售的房企,绿地超三千亿,就连专注河南市场的建业集团,也突破千亿,但阳光100不进反退。

一带巨星的陨落,有人归咎于时代,也有人归咎于契机,但易小迪也曾尝试转型,企图“曲线救国”。

2015年,易小迪牵手影视明星李亚鹏,打造丽江雪山小镇,这场合作被外界看作是转型文旅与商业的重要标志,然而,雪山小镇并没有给阳光100带来预期收益,2019年颗粒无收,2020年去化不到千分之一。

此前,易小迪还牵手创业名人毛大庆,打造联合办公项目,如今,与淘不庭合作,被看做是物业发力的一个重要转折点。

错步、过于谨慎……这是业界对易小迪的表层印象,但所谓的错步,或许只能算是一次次探索带来的代价。

变革

“做大大难,做小小难,不做更难。”

的确,对易小迪和阳光100而言,转型和探索不易,但不做改变,将会面临更艰难的境地。

2014年,我国宏观经济环境呈现低迷状态,而作为国民经济重要一环的房地产市场,自然也无法独善其身,那一年,地产行业亦受到了一系列宏观调控政策的影响。

见过海南地产泡沫破裂的易小迪,对时局的判断更加敏感,于是从那一年开始,阳光100踏上了转型的道路。

从万通六君子之一到阳光100掌门人……万通六君子的时代早已过去,而易小迪,也不断通过这个时代的新鲜事物,寻找转型路径。

易小迪是地产圈的明星人物,他深知“名人效应”在市场当中的优势,因此,与网红、明星合作,成为探索新路的重要途径。

易小迪创新的每一次尝试,也是阳光100的又一次变革。

七年前,在得知明星经理人毛大庆离职创业做“中国版WeWork”的第一时间,阳光100立即寻求合作,毕竟优客工场、SOHO3Q这种众创空间的模式,与易小迪当时考虑的“凤凰社”社交资源共享型公寓的概念不谋而合。

双方的合作很快敲定下来,优客工场首个项目落户阳光100朝阳写字楼的负一层,这也是优客工场的旗舰项目。

据了解,这场合作并非简单的租赁模式,易小迪在此前接受观点地产新媒体的采访中提到,上述项目当中,阳光100与毛大庆各占一半股权,但阳光100不直接操盘项目,共享收益与分红。

据CBRE世邦魏理仕调查,加上2020年疫情影响,优客工场项目的工位出租率平均值是83.6%,其中大多数项目的工位出租率约在80%-95%。

或许是优客工场旗舰项目的成功,给易小迪提供了新的思路,而毛大庆这种出租工位+出售股权的模式,也是阳光100后续发展的商业街和喜马拉雅项目的雏形。

除了创业明星毛大庆,阳光100还与影视明星李亚鹏合作开发丽江雪山小镇项目,但雪山小镇的合作模式,与毛大庆的优客工场完全不同,这一次,项目交由易小迪的团队操盘。

彼时,易小迪以1.938亿元的价格拿下雪山小镇51%的股权并获得项目控制权后,阳光100开始了实际的操盘动作,团队更换、项目负责人更换、项目定位变更……易小迪按自己喜欢的模样,刻画雪山小镇。

有市场人士猜测,拿下雪山小镇,是因为易小迪和李亚鹏私下关系较好。但资本逐利,合作的初衷不会浮在表面,细细观察会发现,在2014年那个阶段,也是阳光100“清库存”的阶段。

由于前些年三四线城市拿地便宜,阳光100加速扩储,但在调控之下,盘活资本回笼资金变得尤为重要,于是,阳光100选择在文旅概念风口之时,接盘雪山小镇,试水文旅地产。

虽然雪山小镇后续发展不算圆满,但这种将住宿、餐饮、购物、玩乐等需求集合的模式,是郊区大盘阳光100阿尔勒小镇的发展原型。

得失

对比阳光100的发展历程,易小迪和网红、明星们的合作,往往是阳光100探索新路径的垫脚石,通过这种合作模型,阳光100的产品业务,也逐渐成型。

翻看阳光100历年的财报发现,2014年,该公司开始探索商业街和街区综合体的模式,同时2015年开始推出公寓--阳光100凤凰社,而后发展成为喜马拉雅。,股指qh指的是沪深300指数的qh,1点=300元。说的通俗点就是和你买股票大盘差不多(但是不完全一样),但是他的交易方法是qh的交易方法,保证金,t+0,等等。股指qh的开户需要本人到qh公司 答问卷,资金量50万,以前做过商品qh或者做过模拟股指qh。,涨,

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2017年,阳光100开始探索郊区大盘阿尔勒小镇,将住宅、商业街等多种模式融合到一起。

张骁

数据来源:企业财报、观点指数整理

与此同时,毛大庆优客工场旗舰项目“出租+出售”的模式,同样与阳光100的商业街和喜马拉雅公寓“租售结合”的商业模式项目有诸多共通之处。

“租售结合”的模式,即将项目的一部分出售,以收回投资成本,同时一部分进行出租与经营管理,以赚取运营的利润。

易小迪在此前的采访中说道:“商业街如果采用整体持有模式操盘,就必须等到租金达到一定的水平,才能打造第二个项目,速度就慢下来了,先卖掉一半,钱就回来了,一口气做了十几个。”

实际上,这种少量持有、主导运营的模式,让阳光100能够依靠高溢价的销售回款来反哺,从而实现自身的持续发展。另外,这种租售结合的模式,能够让阳光100的项目得到有效的复制,从而形成良性的产品循环。

时间回到当下,10月20日,阳光100集团与TST淘不庭签署战略合作仪式。对于此次合作,阳光100相关人士表示,未来淘不庭的合作主要集中在物业领域,但目前没有实质性的合作。

不过,物业是当下房企转型的新风口,特别是在房地产行业步入“管理红利”时代,叠加新一轮的房地产调控来袭,房企的压力可想而知。

于是,越来越多房企分拆物业上市,寻求新的增长极,易小迪本次与淘不庭的合作,也有发力物业的意味。

按照签约仪式上的说法,双方将在物业服务和社区商业方面合作,淘不庭以阳光100为敲门砖,发展社区商业,而阳光100则借淘不庭的电子商业、直播带货优势,为业主提供服务。

分析人士则认为,如果借助第三方平台打造社区商业,要提前明确收益来源,一般来说,淘不庭通过阳光100社区出售产品,前者收取平台管理等费用,而后者则通过这种社区商业收益,赚取分红。

“当然,也可以采用纯服务的模式,收取固定的入场费用。”

事实上,此前阳光100就提出,要从物业开发商转型向物业运营商转型,透过此次合作,或许其能够借力淘不庭,寻求物管发展新方向,但这种探索,能为其业绩带来多大的增值尚不可知。毕竟,前面七年的探索,还没能给阳光100带来最终的方向。

数据显示,2020年全年,阳光100录得销售105.29亿元,同比增长1.9%,而2021年前九月,该公司销售下降至26.11亿元(包含小股操盘项目5.98亿元),按年下跌53.6%。

今年上半年,阳光100录得收入为33.95亿元,同比出现了小幅下降,期内公司净亏损为2.75亿元,公司权益股东应占亏损为3.6亿元。

此外,上半年,该公司的贷款和借款为126.28亿元,现金和现金等价物为13.12亿元,受限制存款为5.12亿元,偿债压力较大。

另外,今年9月,一笔美元可转换zj的违约直接暴露了阳光100目前的财务状况。彼时,阳光100再次发布公告表示,这笔美元债在延期10日之后仍无法顺利兑付,出现持续违约,并触发了其他zj的交叉违约。

一次次的试错与变革,为阳光100铺就了发展新路,但这种试错,也让阳光100付出了较大的成本。

2020年,阳光100提出加大住宅比例抗击疫情冲击;2021年阳光100透过淘不庭寻求物业新路……易小迪和他的阳光100,依旧前路漫漫。

原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道。

来源:观点地产网 



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